In vielen deutschen Großstädten ist der Wohnraum knapp. Großzügig geschnittene Wohnungen sind in Berlin, München und anderen Städten nur schwer zu bekommen. Platz scheint immer mehr zu einem wahren Luxusgut zu werden. So ist es nicht verwunderlich, das Mikrowohnungen, Micro-Apartments und Studentenwohnungen zunehmend am Wohnungsmarkt zu finden sind.
Steigende Nachfrage nach Mikrowohnraum
Kleinstwohnungen oder sogenannte Ein-Raum-Appartements sind flexible Wohnlösungen, bei denen die Wohnfläche von beispielsweise 20 Quadratmeter optimal ausgenutzt wird.
Auf kleinstem Raum ist alles untergebracht, was der Mieter zum Leben benötigt. Ein Bett, ein Stuhl mit Schreibtisch sowie ein Schrank befinden sich häufig in einem Raum. Daneben ist die Küchenzeile zu finden sowie ein kleines aber funktionales Bad.
Dieses Wohnen auf kleinstem Raum kennen viele Menschen noch aus ihrer Studentenzeit, es ist in vielen Städten aber längst Standard. Allerdings handelt es sich dabei nicht immer um möglichst günstigen Wohnraum, sondern oftmals zählen Mikrowohnungen und Appartements dieser Art zum gehobenen Preissegment.
In einigen Städten entstehen sogar möblierte Kleinst-Designerwohnungen, die passend zum Objekt stilvoll ausgestattet sind. Zwar scheinen die Preise für derartige Objekte auf den ersten Blick zunächst überschaubar zu sein.
Ein Blick auf den Preis je Quadratmeter offenbart jedoch eine ganze andere Seite. Abenteuerliche Preise von teils 5.000 Euro je Quadratmeter sind in diesem Segment durchaus üblich. Das scheint viele Käufer und Investoren nicht abzuschrecken. Vielmehr scheint die Nachfrage nach dieser Art von Wohnraum trotz der hohen Quadratmeterpreise größer zu sein, als es derzeit Objekte am Markt gibt.
Mehr Mini-Wohnungen durch Mangel an klassischen Studentenwohnungen
Darüber hinaus gibt es auch jene Mini-Wohnungen, die insbesondere für Student:innen gebaut werden und ihnen einen Wohnraum in der Nähe der Universität verschaffen sollen. Nicht nur Einwohner:innnen, sondern auch Student:innen leiden unter der Wohnungsnot in den Metropolen und Ballungsgebieten.
Sie können keine Preise für reguläre Wohnungen aufbringen und sind auf das Wohnen auf kleinstem Raum angewiesen. Das haben auch Investor:innen erkannt. Sie bieten Student:innen bezahlbaren Wohnraum auf kleinster Fläche an. Die Preise je Quadratmeter liegen bei diesen Objekten zumeist deutlich über dem ortsüblichen Niveau, aufgrund der geringen Größe können jedoch auch Student:innen diese Mietpreise aufbringen.
Immer mehr Menschen leben alleine
Die hohe Nachfrage nach Makrowohnfläche ist jedoch nicht nur der Lage am Wohnungsmarkt geschuldet, sondern hängt auch damit zusammen, dass in Deutschland immer mehr Menschen in Single-Haushalten leben. Sie benötigen dementsprechend weniger Platz.
Insbesondere in Städten leben besonders viele Menschen in einem Ein-Personen-Haushalt. Hinzu kommen Berufstätige, die auf einen zweiten Wohnsitz in der Nähe ihres Arbeitsplatzes angewiesen sind. Sie können es sich schlichtweg nicht leisten, neben ihrer regulären Wohnung oder dem Haus mit der Familie eine großflächige zweite Wohnung zu beziehen.
Diese Mieter:innen schätzen insbesondere kleinen und praktikablen Wohnraum, der mitunter möbliert angeboten wird. Die Hausverwaltung befindet sich oftmals direkt in der Nähe und ist für die Mieter:innen direkter Ansprechpartner und nimmt damit den Vermietern viele Arbeiten ab. Das ist insbesondere für jene Eigentümer von Vorteil, welche die Kleinstwohnungen als reines Anlageobjekt ansehen und sich ansonsten nicht viel mit dem Alltagsgeschäft beschäftigen möchten.
Gründe für den boomenden Markt für Micro-Apartments im Kurzüberblick:
- Wohnungsknappheit in Großstädten
- Günstiger Wohnraum für Studenten ist vielerorts knapp
- Immer mehr Menschen leben in Single-Haushalten
- Viele Berufstätige benötigen einen Zweitwohnsitz
Chancen und Risiken für Anleger
Für Anleger sind Mini-Wohnungen mit vielen Chancen auf eine hohe Rendite verbunden. Durch die geringe Quadratmeterzahl werden vergleichsweise hohe Mieten realisierbar, die bei Wohnungen mit einer Größe von 80 oder 100 Quadratmetern Grundfläche nicht umsetzbar wären. Anstatt in eine große Wohnung zu investieren, legen Investoren ihr Geld in mehrere kleine Wohnungen an. Investor:innen können damit die maximale Rendite aus einem Quadratmeter Wohnfläche herausholen.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist der Umstand, dass Kleinstobjekte vielen Anleger:innen erst die Kapitalanlage in ein Wohnobjekt ermöglichen. Mit den steigenden Preisen für Immobilien fühlten sich viele Anleger:innen der kleinen bis mittleren Einkommensschichten abgehängt. Für sie gab es nur noch wenig bis gar keine Möglichkeit, in eine Immobilie zu investieren. Mit Mikro-Apartments und Studentenwohnungen erhalten sie durch die niedrigen Kaufpreise wieder mehr Möglichkeiten, sich aktiv am Immobilienmarkt zu beteiligen. Kleine Appartements erweitern damit das Angebot an Anlageobjekten und sind nicht nur für Besserverdiener interessant.
Häufige Mieterwechsel erlauben kontinuierliche Mietanpassungen
Zusätzlich zu den ohnehin schon hohen Mietpreisen kommt hinzu, dass Micro- und Studentenwohnungen häufig an Bewohner:innen vermietet werden, die darin nicht lange wohnen werden. Je kürzer die Mietzeit ist, desto bessere Chancen haben Vermieter:innen, die Miete regelmäßig zu erhöhen. Eine Mieterhöhung kann in der Regel mit Wechsel der Mieter:in vorgenommen werden und die Rentabilität des Objektes steigern.
Die Investition in eine Mikrowohnung bietet Käufer:innen natürlich auch die Möglichkeit, diese selbst zu nutzen. Das kann sich beispielsweise auch für Familien lohnen, die für ihre Kinder eine Studentenwohnung suchen. Durch den Kauf eines Objektes stellen sie sicher, dass ihren Kindern trotz Wohnraummangel eine Bleibe zur Verfügung steht. Die anschließende Eigennutzung oder Vermietung ist nach der Studentenzeit immer noch möglich.
Details vor der Investition in den boomenden Markt der Mikrowohnungen beachten
Neben den vielen Chancen, die eine Investition in Mikrowohnungen bietet, darf nicht vergessen werden, dass die Kaufpreise für diese Objekte ebenso höher sind. Dementsprechend muss vorab kalkuliert werden, ob sich eine Investition lohnt. Zumal die Rentabilität insbesondere vom Standort abhängt. Während Investoren für Kleinstwohnungen in zentraler Lage oder nahe einer Universität wohl kaum Schwierigkeiten haben werden, Mieter:innen zu finden, sieht das in Randlagen häufig schon ganz anders aus. Umso wichtiger ist es, sich vorab über die Details zu informieren. Das niedrige Zinsniveau erleichtert für viele Anleger die Entscheidung, denn die Zusatzkosten für die Finanzierung sind derzeit überschaubar und ermöglichen eine kostengünstige Finanzierung.
