Bei Verkauf oder Vermietung eines Gebäudes müssen Eigentümer:innen seit Oktober 2007 einen Energieausweis vorlegen können. Damit können Käufer:innen wie Mieter:innen die Energieeffizienz des Gebäudes ablesen und dadurch besser einschätzen, wie hoch die Kosten für Warmwasser und Heizung in der Zukunft voraussichtlich sein werden.
Der Energieausweis für Wohngebäude
Gesetzliche Grundlage für den Energieausweis bildet die Energieeinsparungsverordnung, welche am 1. Oktober 2007 in Kraft getreten ist. Damit hat der Gesetzgeber ein neues Gütesiegel geschaffen, mit dem die Energieeffizienz standardisiert ermittelt wird.
Die Daten werden in den Ausweis übertragen und müssen Käufer:innen und Mieter:innen vorgelegt werden. In den Anfängen wurden die Werte der Messungen unter anderem anhand einer Farbskala dargestellt. Diese Skala ist immer noch Bestandteil der Ausweise und reicht von Grün bis Rot. Die Farbe grün gibt dabei eine besonders gute Energieeffizienz an, während die Farbe rot für schlechte Werte und somit für hohe Ausgaben für die Bewohner des Objektes steht.
Zusätzlich zur Farbskala wurde im Mai 2014 eine Zuordnung der Werte in Effizienzklassen eingeführt. Insgesamt gibt es derzeit neun Effizienzklassen. A+ stellt dabei einen geringen Energiebedarf dar, während die Klasse H für einen hohen Verbrauch steht. Wie es Verbraucher bereits von Haushaltsgeräten kennen, wurde diese Einteilung in Effizienzklassen somit auch für Wohngebäude übernommen. Wurde ein Ausweis bereits ausgestellt, müssen die Änderungen jedoch noch nicht umgesetzt werden. Die Neuerungen gelten somit nur für neu ausgestellte Ausweise.
Ein Ausweis ist einmal ausgestellt in der Regel zehn Jahre lang gültig.
Pflicht zur Vorlage des Energieausweises
Mit Einführung des Energieausweises muss dieser zunächst nur auf Verlangen vorgelegt werden können. Die europäische Gesetzgebung sorgte zudem dafür, dass Eigentümer seit Anfang des Jahres 2013 verpflichtet sind, den Energieausweis bei Vermietung oder Verkauf vorzulegen. Ebenso muss ein Ausweis stets bei Neubau erstellt werden.
Weiterreichende Pflichten wurden Eigentümer:innenn Mitte des folgenden Jahres auferlegt. Denn seit Anfang Mai 2014 müssen Immobilieneigentümer:innen bereits in der Anzeige über die wichtigsten Fakten zum Energieverbrauch informieren. Dies betrifft zum Beispiel den durchschnittlichen Energieverbrauch. Zudem müssen Eigentümer:innen bzw. die beauftrage Hausverwaltung der neuen Mieter:in oder Käufer:in des Gebäudes eine Kopie des Ausweises bzw. den Ausweis im Original aushändigen.
Durch die neue Gesetzgebung erhalten Miet- und Kaufinteressent:innen weiterreichende Möglichkeiten, Angebote von Wohnimmobilien miteinander zu vergleichen. Denn die Verbrauchswerte einer Immobilie tragen maßgeblich dazu bei, wie hoch die Nebenkosten ausfallen werden. Allerdings ist der Energieausweis nicht für alle Gebäude verpflichtend.
Zunächst gilt die Pflicht bereits beim Neubau für Wohngebäude sowie Nicht-Wohngebäude, bei denen es sich beispielsweise um Büros handeln kann. Denkmal-Immobilien sind jedoch von dieser Pflicht ausgenommen. Erst bei Erweiterung oder Modernisierung einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie müsste ein Energieausweis angefertigt werden. Ebenso kann auf eine Ausstellung bei besonders kleinen Gebäuden mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern verzichtet werden. Weitere Ausnahmen existieren für Gebäude, welche nicht regelmäßig beheizt werden können, für Ferienobjekte, Stallungen, Gewächshäuser und einige weitere.
Zwei Varianten des Energieausweises: Bedarfs- und Verbrauchsausweis
Grundsätzlich sind beim Energieausweis mit dem Bedarfs- und Verbrauchsausweis zwei unterschiedliche Varianten zu unterscheiden.
Die Ausweise unterscheiden sich insbesondere in der Art der Ermittlung der Energieeffizienz-Werte und der Darstellung der Werte. Zum einen gibt es den Bedarfsausweis, bei dem Experten die Werte anhand einer Analyse alle für die Energieeffizienz relevanten Gebäudebestandteile ermitteln. Dazu werden zum Beispiel die Baupläne analysiert, genauso wie die Fenster, die Gebäudedämmung und auch die Heizungsanlage.
Beim Verbrauchsausweis wird dieses aufwendige Verfahren nicht angewandt, sondern maßgeblich für den zu ermittelnden Energieverbrauchskennwert ist der Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Dazu werden die Verbrauchswerte für die zentrale Warmwasseraufbereitung und die Beheizung zugrunde gelegte und der Wert mithilfe einer Farbskala dargestellt.
Die Berechnungen des Verbrauchsausweises sorgen dafür, dass die Heizgewohnheiten der vorherigen Bewohner maßgeblich Einfluss darauf haben, wie die Energieeffizienz des Wohngebäudes eingeschätzt wird.
Beim Bedarfsausweis hat dies jedoch keinen Einfluss, denn die Werte werden unabhängig von der Heizkostenabrechnung ermittelt.
Eigentümer:innen haben allerdings nicht immer die Wahlfreiheit.
Entscheidend ist häufig die Art des Gebäudes, die Anzahl der Wohneinheiten wie auch das Gebäudealter und bereits erfolgte Modernisierungen.
Aufgrund der aufwendigeren Ermittelung der Werte zur Energieeffizienz eines Gebäudes sind Bedarfsausweise deutlich kostenintensiver. Allerdings sind die ermittelten Daten sehr genau, wodurch dies besseren Aufschluss über die tatsächliche Energieeffizienz liefert.
Kosten für Energieausweise tragen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft
Bedarfs- wie Verbrauchsausweise dürfen nur von Experten ausgestellt werden, welche im Einzelnen in der Energiesparordnung benannt werden. Dementsprechend kann die Hausverwaltung selbst die Ausstellung nicht übernehmen, sich jedoch darum kümmern, dass dies von Experten wie beispielsweise von Messdienstunternehmen oder über Experten des Energieversorgers erledigt wird. Zudem können Maßnahmen getroffen bzw. in die Wege geleitet werden, die Energieeffizienz des Gebäudes zu steigern. Dies kann maßgeblich zum Wert des Gebäudes beitragen. Dabei muss die Eigentümer:in die Kosten für den Energieausweis selbst tragen.
Eine Umlage der Kosten auf die Mieter:innen ist nicht möglich.
Bei Eigentümergemeinschaften werden die Kosten von der Gemeinschaft getragen. Dabei ist zu beachten, dass ein Ausweis stets nur für das gesamte Gebäude und nicht für einzelne Wohnungen ausgestellt werden kann. Wird eine Wohnung innerhalb eines Gebäudes verkauft oder neu vermietet, dann muss dementsprechend ein Energieausweis erstellt werden. Die entstehenden Kosten können in diesem Fall auch ohne Zustimmung der anderen Eigentümer:innen zulasten der Eigentümergemeinschaft umgelegt werden.
